In einem zweiteiligen Beitrag informieren wir Sie über die länderspezifischen Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen möchten, benötigen Sie zunächst eine spanische Steuernummer, die „Número de Identificación de Extranjeros“, oder kurz „NIE“. Diese Nummer müssen Sie bei sämtlichen Rechtsgeschäften (Kaufvertrag, Mietvertrag, Eröffnung eines Bankkontos usw.) angeben. Sie kann bei den örtlichen Ausländerbehörden in Spanien oder bei den spanischen Konsulaten im Ausland beantragt werden.

Die NIE-Nummer ist eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer, mit der Sie vom spanischen Finanzamt identifiziert werden und die es Ihnen ermöglicht, Ihre Steuererklärung in Spanien einzureichen und Steuern zu zahlen.

Jede Tätigkeit in Spanien, bei der Sie als Nichtinländer Steuern zahlen müssen, erfordert, dass Sie eine NIE-Nummer beantragen. Eine NIE-Nummer bedeutet nicht, dass Sie Ihren Steuerwohnsitz verlegen müssen.

Wer braucht eine NIE?

  • Jeder Ausländer, der seinen Wohnsitz aus Steuergründen nach Spanien verlegt.
  • Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien, die vorhaben, hier Vermögenswerte zu besitzen, wie z. B. Immobilien, Autos, Boote usw.
  • Jeder Ausländer, der vor hat, in Spanien zu arbeiten, zu studieren oder ein Unternehmen zu gründen.

Für was benötigt man eine NIE?

  • Kauf und Verkauf von Immobilien
  • Vermietung von Immobilien
  • Gas-, Wasser-, Strom-, Internetanschluss usw. für Ihre Immobilie
  • Erbschaft von Vermögen in Spanien
  • Eröffnung eines Bankkontos
  • Abschluss einer Versicherung
  • Import/Kauf/Verkauf eines Autos
  • Import/Kauf/Verkauf eines Bootes
  • Arbeit in Spanien
  • Studium in Spanien
  • Erhalt von Sozialleistungen
  • Gewährung eines Darlehens oder anderer Formen von Privatkrediten
  • Mögliche Verwendung für die Eintragung ins Wählerregister im Rathaus

Einige private Eliteschulen verlangen eine NIE-Nummer von Eltern oder den neuen (ausländischen) Schülern, um sie aufnehmen zu können.

Die Steuern sind von Bedeutung, da sie in der Regel etwa 10 % des Hauspreises ausmachen, und es handelt sich dabei um nicht rückzahlbare Kosten. Wenn Sie in eine Renovierung oder einen Swimmingpool investieren, hat Ihr Haus an Wert gewonnen, aber nicht bei den Steuern. Der Käufer oder Mieter wird sie nicht berücksichtigen, wenn Sie mit ihm über den Preis verhandeln.

Mehrwertsteuer oder Grunderwerbssteuer?

Welche Steuern werden Sie für den Kauf zahlen, Mehrwertsteuer oder ITP (Grunderwerbssteuer)? Das hängt von zwei Dingen ab: dem Verkäufer und dem Haus. Wenn wir davon ausgehen, dass es sich um den Kauf eines Hauses handelt, müssen Sie nur dann Mehrwertsteuer zahlen, wenn es sich um ein „neues“ Haus handelt und es Ihnen von einem Bauträger in Ausübung seiner Tätigkeit verkauft wird. Das Gleiche wird in ganz Spanien gezahlt, außer auf den Kanarischen Inseln.

In diesem Sinne ist eine neue Wohnung eine Wohnung, die zum ersten Mal nach dem Bau oder der Sanierung verkauft wird und zwei Jahre lang nicht genutzt wurde. Zusätzlich müssen Sie Dokumentsteuern (AJD) bezahlen. Um herauszufinden, wie viel AJD Sie zahlen müssen, müssen Sie wissen, wo das Haus liegt: von 0,5 % im Baskenland und Navarra über 0,75 % in Madrid und 1,2 % in Andalusien bis zu 1,5 % in Galicien, Aragonien und Katalonien.

Wenn wir ein Haus von einer Privatperson kaufen oder ein „gebrauchtes“ Haus im Gegensatz zu der oben genannten Definition von „neu“, wird die ITP (Grunderwerbssteuer-Steuer) erhoben. Der zu zahlende Steuersatz ist lokal verschieden hoch und variiert auch in Abhängigkeit vom Preis und davon, ob bestimmte Anforderungen erfüllt sind, die mit der Nutzung durch den Käufer zusammenhängen.

Unterschiedliche Sätze ergeben sich, wenn Sie eine große Familie oder eine junge Person sind oder wenn die Immobilie beispielsweise in einer Stadt liegt, die von Überschwemmungen betroffen ist. Es gibt lokal sehr unterschiedliche Regelungen, sodass es notwendig ist, alle möglicherweise geltenden Vorschriften zu überprüfen.

Außerdem werden sowohl die Grunderwerbssteuer als auch die Dokument-Steuer, anders als die Mehrwertsteuer, die Ihnen vom Bauträger in Rechnung gestellt wird, in der Kommune selbst veranlagt, so dass es sehr wahrscheinlich ist, dass niemand es für Sie tun wird, wenn Sie die mögliche Ermäßigung nicht selbst beantragen. Und wenn Sie die Steuerzahlung nicht vorher durch die Kommune vornehmen lassen, kann Ihr Titel nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer ITP

Damit ist die Frage nach dem Steuersatz geklärt, aber wie hoch ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ITP? Seien Sie damit vorsichtig. Das Gesetz zur Vorbeugung und Bekämpfung von Steuerbetrug enthält eine Maßnahme, die nicht der Betrugsbekämpfung dient, sondern die Regeln des Spiels ändert, das die Steuerverwaltung verloren hatte.

Kurz gesagt, die Bemessungsgrundlage für diese Steuer wurde nach dem tatsächlichen Wert festgelegt, der bis zum Beweis des Gegenteils der vom Steuerpflichtigen in seiner Selbstveranlagung angegebene Wert war. Die Steuerverwaltung stellte diesen Wert mithilfe statistischer oder vergleichender Methoden infrage, aber der Oberste Gerichtshof entschied, dass dies nicht der richtige Weg ist, um den Wert einer Immobilie nachzuweisen. Um eine individuelle und gerechtfertigte Bewertung vornehmen zu können, ist eine Besichtigung der Immobilie erforderlich. Die Steuerverwaltung musste sich entscheiden zwischen langwierigen Gerichtsverfahren, die sie größtenteils verlor, oder den Zusatzkosten für individuelle Bewertungen.

Aber wie gesagt, der Gesetzgeber kam und änderte die Spielregeln: Die Bemessungsgrundlage ist jetzt der Referenzwert. Dabei handelt es sich um einen Wert, der vom Katasteramt auf der Grundlage von statistischen Daten und gemeldeten Durchschnittspreisen festgelegt und (so das Gesetz) an die Individualität der Immobilie angepasst wird. Sie berücksichtigt jedoch nicht die vom Eigentümer vorgenommenen Änderungen an der Immobilie. Natürlich kann der Steuerzahler Berufung einlegen, und wir unterstützen Sie dabei gern.

bdp Serie: Immobilienerwerb in Spanien: Steuern und Gebühren

Immobilienerwerb in Spanien  Steuern und Gebühren (1)

In einem zweiteiligen Beitrag informieren wir Sie über die länderspezifischen Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien.

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Immobilienerwerb in Spanien  Steuern und Gebühren (2)

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