Das deutsche Immobilienrecht unterscheidet sich nicht grundlegend vom spanischen Recht. Es gibt aber Besonderheiten, deren Unkenntnis viel Geld kosten können.

Spanien, eines der beliebtesten Reiseziele der Welt, ist bekannt als eines der Länder mit der besten Lebensqualität und ist außerordentlich beliebt bei Immobilieninvestoren. Parallel zu unseren Webinaren über Investitionen in Spanien stellen wir Ihnen in diesem Beitrag Spanien als Land vor und erläutern wichtige Aspekte, die Sie als Investor berücksichtigen sollten.

Was Sie über Spanien wissen sollten

Wussten Sie, dass Spanien das am zweithäufigsten besuchte Land der Welt ist? Und zwar direkt nach Frankreich und noch vor den USA? Spanien hat im Jahr 2019 126 Millionen Touristen empfangen.

Und warum ist Spanien so attraktiv? Spanien hat alles, was man sich wünschen kann: Mildes Klima, abwechslungsreiche und köstliche Gastronomie, Kultur und einen Lebensstil, der sich stark vom übrigen Europa unterscheidet. 

Spanien ist unterteilt in 17 Regionen (hier Autonomías genannt) und zwei autonome Städte im Norden Afrikas. 

Das Land ist sehr vielfältig. Jede dieser Regionen hat ihre eigenen Merkmale, kulturellen Unterschiede und in einigen Regionen sogar ihre eigene Sprache. Wir sprechen hier nicht von Dialekten, sondern tatsächlich von Sprachen. Das heißt, Spanisch wird in ganz Spanien als gemeinsame Sprache verwendet, aber in drei Regionen werden weitere Sprachen verwendet. Dies sind das Baskische, das Galizische und das Katalanische. Das bedeutet, dass in den öffentlichen Schulen sogar in diesen Sprachen unterrichtet wird. 

Darüber hinaus verfügt Spanien über eine hervorragende Infrastruktur. Alle Städte sind durch Autobahnen (teilweise kostenlos, teilweise kostenpflichtig) und gut ausgebaute Straßen miteinander verbunden. Der Hochgeschwindigkeitszug AVE verbindet die wichtigsten Städte Spaniens miteinander. So kann man beispielsweise in 2 1/2 Stunden von Málaga nach Madrid fahren.

In Spanien befinden sich drei der wichtigsten Flughäfen Europas: Barcelona, Madrid und Málaga. Sie verbinden nicht nur Spanien und Europa, sondern auch Spanien mit dem Rest der Welt durch regelmäßige Flüge.

Spanien ist außerordentlich beliebt bei Immobilieninvestoren

Das Klima ist ebenfalls vielfältig. Man kann aber nicht sagen, dass es überall in Spanien sonnig und warm ist. Das stimmt einfach nicht, auch wenn Spanien immer mit Sonne in Verbindung gebracht wird. Es gibt vier Klimazonen. Im Winter ist es im Norden kalt und regnerisch, im Sommer ist es meist angenehm und frisch. In der Mitte Spaniens ist es im Winter trocken und kalt und im Sommer extrem warm. Die Küstenregion am Mittelmeer hat das beste Klima, aber man sollte immer zwischen den Balearen und der Costa del Sol unterscheiden. Im Süden ist das Wetter im Winter viel wärmer als auf den Balearen.

Welche Art von Immobilien bietet Spanien? 

Die Immobilien in Spanien sind sehr vielfältig und insbesondere durch die vielen schönen Städte voller Kultur und Geschichte geprägt. Sie können auch ein Penthouse in einer kosmopolitischen Stadt wie Madrid oder Barcelona erwerben.

Es gibt mittlerweile eine starke Tendenz zum Kauf und zur Restaurierung von Stadthäusern in den Altstädten von monumentalen Städten wie Córdoba oder Sevilla. Bitte denken Sie daran, dass der Tourismus in Spanien nicht nur Strandtourismus ist. Es gibt ein sehr starkes Wachstum bei den Städtereisen und Spanien ist auch in dieser Hinsicht sehr beliebt.

Das alles sind neben der touristischen Anziehungskraft der Städte Faktoren, die viele dazu veranlassen, in Immobilien in verschiedenen Orten zu investieren. Egal ob es sich um eine Zweitwohnung oder ein Haus handelt, der Kauf einer Immobilie in Spanien kann immer profitabel gestaltet werden.

Wirtschaftliche Situation des Immobiliensektors

Die Wirtschaft in Spanien war während der Coronakrise eine der europaweit am stärksten betroffenen. Das hat natürlich damit zu tun, dass Spanien stark von der Tourismusindustrie abhängig war und ist. Es gibt zwar noch andere wichtige Branchen wie die Auto- oder Textilindustrie, aber der Tourismus ist der König. In normalen Jahren hat der Tourismus in Spanien einen Anteil von 14 Prozent am Bruttoinlandsprodukt. 

Alle Experten hatten deshalb zu Anfang der Pandemie einen wirtschaftlichen Absturz des Immobiliensektors in Spanien vorausgesagt. Allerdings ist der nicht eingetreten! Im Gegenteil: Der Immobilienmarkt ist stabiler denn je, und die Preise erleben einen gesunden und stetigen Anstieg. 

Immobilienkauf in Spanien: Die Besonderheiten

Bei Interesse wird unser Team bdp Spanien Sie gerne beraten, und selbstverständlich auch beim kompletten Kaufprozess unterstützen. Das ist wichtig, weil der Immobilienerwerb in Spanien erhebliche Unterschiede zum Erwerb in Deutschland aufweist. Nachfolgend skizzieren wir einige Aspekte:

Spanische Notare müssen nicht so genau prüfen

Das deutsche Immobilienrecht unterscheidet sich nicht grundlegend vom spanischen Recht. Aber der spanische Notar hat nicht so umfassende Überprüfungs- und Hinweispflichten wie der deutsche Notar. Spanien hat ein ausführlich gesetzlich geregeltes und sicheres Immobilienrecht, und das Erwerbsrisiko ist nicht größer als in Deutschland. Die Unterschiede der beiden Rechtssysteme sind, dass der Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien sehr viel mehr in Eigenverantwortung zu beachten hat als der Käufer einer Immobilie in Deutschland. Außerdem sind notarielle Verträge und Grundbucheintrag nicht obligatorisch im spanischen Recht. 

Notarielle Beurkundung

Verträge über die Veräußerung von Immobilien in Spanien bedürfen nicht der notariellen Beurkundung, um Rechtsfolgen zu entfalten. Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen.

Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien ein allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privaten Vertrag abzuschließen. Diese Verträge sollten unbedingt alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis enthalten. 

Die notarielle Beurkundung ist weder Voraussetzung für die schuldrechtliche Verpflichtung noch für den dinglichen Eigentumsübergang. Allerdings wird die Übergabe der Immobilie grundsätzlich in der notariellen Urkunde festgeschrieben und damit rechtswirksam vollzogen.

Eine Verpflichtung des Notars, eine Kaufurkunde im Grundbuch eintragen zu lassen, gibt es aber nicht! Denn anders als im deutschen Recht ist der Grundbucheintrag im spanischen Recht nicht konstitutiv, sondern nur deklarativ und führt den Eigentumsübergang nicht herbei. Mit Nachweis der durchgeführten Steuerzahlung kann die Eigentumsübertragung in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Kaufabwicklung: Privater Vertrag, notarielle Beurkundung, Eintragung im Grundbuchamt.

Der private Vertrag

Vor der Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags für die Immobilie erinnern die Notare daran, dass in der Regel ein privater Vertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgesetzt wird, in dem wichtige Fragen geregelt werden wie z. B.:

Wer unterschreibt für die verkaufende Partei? Es muss sichergestellt werden, dass die unterzeichnende Partei auch die Verfügungsgewalt hat. 

Wie ist der Belastungszustand der Immobilie? Es muss sachlich überprüft werden, welche Lasten die Immobilie zur Zeit des Erwerbs hat sowie welche sonstigen Schulden bestehen könnten, wie z. B. Eigentümergemeinschaftskosten, IBI (Grundsteuer) usw.

Wie hoch sind Preis und Anzahlungen? Die Zahlungsmodalitäten müssen festgelegt werden, da die Anzahlung, in der Regel in Höhe von ca. 20 %, keine Bagatelle ist. So muss entschieden werden, ob der Vertrag eine feste Kaufoption enthält oder als Arras-Vertrag ausgestaltet wird. Das ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit gegenseitiger Rücktrittsklause nach spanischem Zivilrecht.

Ebenso muss die Behandlung der Lasten festgelegt werden, da es sein könnte, dass der Käufer dazu optiert die Lasten zu übernehmen. 

Wie steht es um die Gebühren der Eigentümergemeinschaft? Dies ist ein wichtiger Punkt, der zu beachten ist, da die Schulden an die Eigentümergemeinschaft beim Verkauf mit übertragen werden. Daher ist es notwendig, eine Schuldbescheinigung zu beantragen. Nebenbei bekommt man so explizite Informationen über die Gemeinschaftskosten, welche zur Kalkulation der laufenden Kosten der Immobilie wichtig sind. 

Welche Kosten entstehen in Zusammenhang mit dem Erwerb? Obwohl die gesetzliche Regelung die Teilung der Kosten festlegt, ist es ratsam die Notariatskosten explizit gesamt zu übernehmen, um so auch die gesamte Kontrolle der Urkunde zu haben. Ebenfalls muss festgelegt werden, wer die Wertzuwachssteuer übernimmt. 

Die notarielle Urkunde

Die öffentliche Urkunde über den Verkauf einer Immobilie ist nicht obligatorisch, es sei denn, es wird eine Hypothek aufgenommen, da die Banken darauf bestehen würden. Die öffentliche Urkunde ist verlässlich und ein privilegierter Beweis vor Gericht. In der Regel können nur öffentliche Urkunden im Grundbuch eingetragen werden. 

Die notarielle Urkunde bietet Rechtssicherheit: Der Notar beglaubigt nicht nur. Sein professionelles Handeln sorgt für Rechtssicherheit, indem er die Übereinstimmung der im privaten Vertrag enthaltenen Aspekte mit dem Gesetz überprüft und kontrolliert

Bei der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde prüft der Notar unter anderem die Identität, die Geschäftsfähigkeit und die Legitimation von Verkäufer und Käufer, gibt den Stand der auf der Immobilie bestehende Lasten an, bestätigt die Zahlung der Gemeindegebühren, verlangt den Nachweis der Zahlung der Grundsteuer (IBI) und prüft, ob der Energieausweis besteht.

Zu beachten ist, dass der Notar nicht die Eintragung im Grundbuchamt ex oficio übernimmt.

Der Grundbucheintrag

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags sind u. a. folgende Schritte zu unternehmen:

Zahlung der Steuern und Eintragung in das Grundbuch: Um diese Schritte zu erfüllen, ist es ratsam einen Anwalt zu beauftragen, um die nötigen Fristen einzuhalten und Strafen oder Rechtsverluste zu vermeiden. Zu beachten ist, dass die Eintragung im Grundbuchamt nicht Pflicht ist.

Das Grundbuchamt hat die Aufgabe, Rechtssicherheit für Handlungen im Zusammenhang mit Immobilien zu schaffen, welche Wirkungen gegenüber Dritten haben. 

Das Grundbuch ist ein offizielles öffentliches Register, in dem die Eigentumsrechte an Immobilien (Grundstücke, Häuser, Gebäude, Lagerhallen usw.) sowie alle anderen dinglichen Rechte an ihnen (Hypotheken, Pfandrechte usw.) zur allgemeinen Kenntnis aller Bürger eingetragen werden. Die Eintragung dieser Rechte in das Grundbuch ist nach spanischem Recht freiwillig, obwohl es keineswegs ratsam ist, dies nicht zu tun.

Den Kauf einer Immobilie nicht im Grundbuch eintragen zu lassen, ist sehr riskant, denn wenn der Verkäufer der Immobilie (die Person, auf deren Namen die Immobilie noch eingetragen ist) diese nach der privaten Vereinbarung wieder verkaufen (übertragen) oder mit einer Hypothek belasten oder pfänden lassen würde, müsste der Käufer dafür geradestehen.

Wir beraten und begleiten Sie beim Immobilienerwerb in Spanien umfassend. Sprechen Sie uns an.