Touristisches Mietrecht   Ferienvermietung in Spanien

Spanien zählt seit Jahrzehnten zu den beliebtesten Urlaubszielen Europas – und der private Immobilienbesitz boomt, insbesondere in den Küstenregionen, auf Inseln und in Metropolräumen wie Madrid oder Barcelona. Viele Eigentümer nutzen ihre Objekte nicht ausschließlich selbst, sondern vermieten diese – teils saisonal – an Touristen. 

Die kurzfristige Vermietung an Feriengäste kann dabei wirtschaftlich äußerst attraktiv sein. Doch der Gesetzgeber hat in den letzten Jahren die Zügel deutlich angezogen: Strengere Regulierungen, regionale Unterschiede und ein zunehmender Kontrollwille der Behörden machen die Ferienvermietung komplexer denn je.

Dieser Beitrag gibt Eigentümern – insbesondere nicht ansässigen Ausländern – eine rechtliche Orientierung, worauf beim Betrieb einer touristischen Vermietung in Spanien zu achten ist.

Touristische Vermietung – Definition und Genehmigungspflicht

Rechtlich liegt eine touristische Vermietung immer dann vor, wenn eine Immobilie wiederholt für kurze Zeiträume an wechselnde Gäste überlassen wird – in der Praxis sind dies regelmäßig Aufenthalte unter zwei Monaten. 

Entscheidend ist nicht die Häufigkeit, sondern der Charakter der Nutzung: Wird ein Objekt zum Urlaubszweck temporär vermietet, greift in nahezu allen Regionen Spaniens das touristische Mietrecht, mitsamt Registrierungs-, Melde- und Steuerpflichten.

Achtung: Eine bloße Online-Anzeige (z. B. auf Airbnb oder Booking.com) ohne behördliche Genehmigung ist unzulässig und kann Bußgelder bis zu 60.000 Euro nach sich ziehen.

Regionale Zuständigkeiten und länderspezifische Vorschriften

Spanien ist staatlich dezentral organisiert – das gilt auch für das Tourismusrecht. Die autonomen Regionen (Comunidades Autónomas) verfügen über eigene gesetzgeberische Kompetenzen, was zu teils erheblich abweichenden Regelungen führt. 

Einige Beispiele:

• Andalusien: Registrierung als „Vivienda con Fines Turísticos“ (VFT) bei der Junta de Andalucía.
• Katalonien: Lizenzpflicht mit teils erheblichen Einschränkungen, besonders in Barcelona.
• Balearen: Lizenzvergabe nur in bestimmten Zonen; viele Gemeinden mit pauschalen Verboten.
• Kanarische Inseln: Unterschiedliche Regelungen je nach Insel und Gemeinde.
• Valencia: Technische und bauliche Vorgaben zusätzlich zur Registrierungspflicht.

Empfehlung: Eigentümer sollten sich vor jeder touristischen Nutzung durch einen ortskundigen Anwalt oder Verwalter bestätigen lassen, ob die Ferienvermietung am konkreten Standort überhaupt zulässig ist.

Einfluss der Eigentümergemeinschaften 

Mit der Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) wurde 2023 die Rolle der Eigentümergemeinschaften gestärkt. Seitdem können diese per qualifizierter Mehrheit (mind. 60 % der Anteile) beschließen, dass in einer Wohnanlage touristische Vermietungen untersagt oder beschränkt werden.

Rechtliche Folgen:

• Eine bestehende Lizenz bietet keinen absoluten Bestandsschutz.
• Neue Eigentümer sollten immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen.
• Eine Eintragung der Lizenz ins Grundbuch kann unter Umständen zusätzlichen Schutz bieten.

Registrierung und Anforderungen an die Immobilie

Die Registrierungspflicht erfolgt in der Regel online über das Tourismusportal der jeweiligen Region. Neben formalen Angaben müssen häufig konkrete Mindeststandards erfüllt werden:

• Ausstattung (Klimaanlage, Heizung, Möbel, Sicherheitsvorrichtungen)
• Erste-Hilfe-Material und Feuerlöscher
• Aushang der Registrierungsnummer an der Eingangstür
• Einhaltung der Energieeffizienzvorgaben
• In manchen Regionen: Vorlage technischer Zertifikate

Eine unzureichend ausgestattete Immobilie kann nicht registriert werden oder verliert die Lizenz nachträglich.

Meldepflicht bei der Polizei

Die Verordnung INT/1922/2003 verpflichtet Betreiber von Beherbergungsbetrieben – darunter fallen auch private Ferienwohnungen – zur elektronischen Meldung aller Gäste an die zuständigen Polizeibehörden (Guardia Civil bzw. Policía Nacional). Dafür ist eine Voranmeldung des Eigentümers beim System HOSPEDAJES erforderlich. Jeder Aufenthalt muss mit Pass- oder Ausweisdaten tagesaktuell gemeldet werden.

Nichtbeachtung kann zu empfindlichen Sanktionen führen, darunter Geldbußen oder strafrechtliche Konsequenzen. Zusätzlich gelten die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).

Steuerrechtliche Verpflichtungen

Auch steuerlich ist die Ferienvermietung meldepflichtig – unabhängig davon, ob der Eigentümer in Spanien lebt oder nicht.

• Nichtresidenten (z. B. Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland) müssen ihre Mieteinnahmen über das Modell 210 deklarieren. Der Steuersatz beträgt derzeit 19 % (für EU-Angehörige) auf den Nettogewinn.
• Residenten müssen Einkünfte im Rahmen der spanischen Einkommensteuer (IRPF) angeben.
• Mehrwertsteuerpflicht besteht nur, wenn Hotel-ähnliche Dienstleistungen angeboten werden (z. B. Frühstück, täglicher Reinigungsservice).

Wichtig: Abzugsfähig sind nur belegbare Ausgaben. Eine steuerliche Beratung ist dringend empfohlen.

Sanktionen und Konsequenzen bei Verstößen

Verstöße gegen die gesetzlichen Vorgaben können sowohl verwaltungsrechtlich als auch zivil- und steuerrechtlich gravierende Folgen haben:

• Illegale Vermietung: Geldbußen von 3.000 bis 60.000 Euro
• Fehlende Registrierung oder Meldepflicht: Lizenzverlust, Ausschluss von Buchungsplattformen
• Verstoß gegen Gemeinschaftsbeschlüsse: Klagen von Miteigentümern, gerichtliches Vermietungsverbot
• Steuerhinterziehung: Rückzahlungen, Strafzinsen, ggf. Strafverfahren

Beispiel: Auf den Balearen wurden allein 2023 mehr als 8 Millionen Euro an Bußgeldern verhängt.

Fazit: Klare Chancen – aber nur bei rechtskonformer Umsetzung 

Die touristische Vermietung in Spanien bietet Eigentümern weiterhin attraktive Renditechancen – vorausgesetzt, alle rechtlichen Anforderungen werden erfüllt. In den letzten Jahren hat sich die Rechtslage deutlich verschärft, der Kontrollwille der Behörden nimmt weiter zu.

Empfehlungen aus anwaltlicher Sicht:

• Vorab prüfen, ob Ferienvermietung in Ihrer Gemeinde erlaubt ist.
• Lizenzverfahren rechtzeitig einleiten – idealerweise vor jeder öffentlichen Bewerbung.
• Rechts- und Steuerberatung in Anspruch nehmen – insbesondere für Nichtresidenten.
• Auf vollständige Ausstattung und Dokumentation achten.
• Transparenz gegenüber der Eigentümergemeinschaft wahren.

Nur wer frühzeitig professionelle Beratung in Anspruch nimmt, kann die rechtlichen Risiken minimieren – und seine Immobilie langfristig und erfolgreich als Ferienobjekt betreiben.