BFH: Die Überlassung einer Wohnung an die Eltern ist nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anzusehen

Wird eine Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums gemäߧ 23 EStG veräußert, kann die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns durch die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken unter den zeitlichen Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG vermieden werden. 

Der BFH hat nun im Rahmen eines Beschlusses über eine Nichtzulassungsbeschwerde erneut klargestellt, dass die Anwendbarkeit des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG auf an die Eltern überlassene Wohnungen geklärt ist. Denn aus der bisher ergangenen Rechtsprechung des BFH ergibt sich eindeutig, dass die Überlassung einer Wohnung an Eltern nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des Steuerpflichtigen anzusehen ist. 

Der BFH stellte heraus, dass der Tatbestand der Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG als steuerliche Begünstigung eng auszulegen ist. Dieses Ergebnis gilt unabhängig davon, ob sich die überlassene Wohnung in dem zugleich von den Steuerpflichtigen bewohnten Objekt („Mehrgenerationenhaus“) oder in einem anderen, gegebenenfalls weiter entfernten Gebäude befindet. 

Auch die Frage, ob es auf das Vorliegen einer eigenständigen Wohnung an-kommt oder ob abgrenzbare Räumlichkeiten ausreichen, ist von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entschieden. Hat danach der Steuer-pflichtige einzelne Zimmer seiner Wohnung (vorübergehend) Fremden zur ausschließlichen Nutzung überlassen, die Wohnung aber im Übrigen durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist die Tatbestandsausnahme nur teilweise zu versagen.

BFH 23.10.2025, IX B 71/25