In der Schweiz ist der Immobilienerwerb aus dem Ausland wegen der sogenannten „Lex Koller“ schwierig. Einige Kantone jedoch haben Kontingente für bewilligungsfreie Ferienwohnungen.
Das Angebot von Wohneigentum in der Schweiz vermag mit der Nachfrage nicht mitzuhalten. Infolge der COVID-19-Pandemie und der immer noch sehr tiefen Hypothekarzinsen hat der Wunsch nach Wohneigentum jüngst nochmals zugenommen. Ein Grund dafür war nicht zuletzt die noch immer bestehende Homeoffice-Empfehlung.
Die Krise hat vielen Haushalten die Bedeutung einer Wohnung, die den eigenen Ansprüchen genügt und in der man sich wohlfühlt, noch stärker vor Augen geführt und sie dazu bewogen ihre Wohnsituation – häufig auch in Bezug auf Wohneigentum – zu überdenken. Dem steht eine anhaltend sinkende Neubautätigkeit gegenüber. Die Folge ist ein größer gewordener Nachfrageüberhang bei Wohneigentum.
Gestiegene Preise
Die kräftige Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot hat die Preise von Wohneigentum im vergangenen Jahr unerwartet stark angehoben. Innert Jahresfrist stiegen die Preise von Eigentumswohnungen mittleren Standards um 5.1 % und von Einfamilienhäusern um 5.5 %. Überraschenderweise fiel das Plus im gehobenen Segment am stärksten aus.
„Lex Koller“ macht Grunderwerb aus dem Ausland schwierig
Ein Grundstückserwerb in der Schweiz kann sich für Personen aus dem Ausland schwierig gestalten. Grund dafür ist das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1982 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41). Informell wird das Gesetz als „Lex Koller“ bezeichnet, benannt nach dem seinerzeit federführenden Bundesrat Arnold Koller. Es bezweckt die „Überfremdung des einheimischen Bodens“ zu verhindern. Personen aus dem Ausland sollen in der Schweiz daran gehindert werden, Wohnhäuser zur reinen Geldanlage zu erwerben und dadurch die Preise für den ohnehin knappen Wohnraum zusätzlich in die Höhe zu treiben.
Sowohl natürliche als auch juristische Personen können der „Lex Koller“ unterstellt sein. Von der Bewilligungspflicht befreit sind Personen mit Schweizer Bürgerrecht, EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B/C, die ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben, Nicht-EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung C, die ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben, und juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die durch Personen mit Sitz in der Schweiz beherrscht werden. Alle anderen Käufer sind der Lex Koller grundsätzlich unterstellt.
Ausnahme: Kauf einer Hauptwohnung
Als wichtige Ausnahme zu erwähnen ist der Kauf einer Hauptwohnung. Eine Nicht-EU/EFTA-Bürgerin mit Wohnsitz in der Schweiz (in der Regel mit einer Aufenthaltsbewilligung B) kann bewilligungsfrei eine Wohnung (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) am Ort ihres tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Die erwerbende Person muss die Wohnung selbst bewohnen, eine (auch nur teilweise) Weitervermietung ist verboten. Die Fläche des Grundstücks darf nicht so groß sein, dass ein Teil davon als bloße Kapitalanlage zu betrachten ist. Ab einer Grundstücksfläche von 3.000 Quadratmeter verweist das Grundbuchamt die erwerbende Person in der Regel an die Bewilligungsbehörde.
Der Bewilligungspflicht unterliegt der Erwerb von Wohnliegenschaften. Darunter fallen der Erwerb von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Bauland für solche Gebäude. Unbebautes Land ist dann bewilligungspflichtig, wenn nicht innerhalb eines Jahres mit der Erstellung eines bewilligungsfreien Gebäudes begonnen wird.
Gewerbeimmobilien sind für Ausländer frei erwerbbar
Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sämtliche Gebäude mit dauernder gewerblicher Nutzung für Ausländerinnen und Ausländer frei erwerbbar sind.
Bewilligungspflichtig ist nicht einzig die grundbuchliche Übertragung von Grundeigentum, sondern auch jedes Rechtsgeschäft, das einer Person im Ausland die tatsächliche Verfügungsmacht über ein bewilligungspflichtiges Grundstück verschafft. Maßgebend ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise.
Verschärfung der „Lex Koller“ wurde kürzlich abgewendet
Erst kürzlich sorgte die „Lex Koller“ erneut für Diskussionsstoff in den beiden Kammern des Schweizer Parlaments. Diskutiert wurde die Verschärfung der „Lex Koller“ betreffend Erwerb von Betriebsstätte-Grundstücken. Dadurch sollte der Gefahr entgegengewirkt werden, dass der heimische Boden als Folge der Corona-Pandemie an ausländische Investorinnen und Investoren verkauft wird. Erst im Differenzbereinigungsverfahren folgte der Nationalrat dem Ständerat und verzichtete schließlich auf die Verschärfung der „Lex Koller“.
In einzelnen Kantonen ist es möglich, Ferienliegenschaften bewilligungsfrei zu erwerben. Diese fallen nicht unter die „Lex Koller“, sofern die Grundfläche weniger als 1.000 Quadratmeter und die Nettowohnfläche weniger als 200 Quadratmeter beträgt. Als Nettowohnfläche gelten alle bewohnbaren Räume wie Schlafzimmer, Küche, Hausflur, Badezimmer, Toilette, geschlossenes Schwimmbad, Sauna, Hobbyraum, nicht aber Balkon, Treppenhaus, Keller und Estrich. Gemäß geltender Praxis werden beim Nachweis eines Mehrbedarfs Nettowohnflächen von bis zu 250 Quadratmeter und Grundstücksflächen bis 1.500 Quadratmeter ohne größere Probleme bewilligt, ausnahmsweise auch größere Überschreitungen dieser Regel-Limiten.
Ferienwohnungskontingente in bestimmten Kantonen
Folgende Kantone verfügen über Ferienwohnungskontingente: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur für Wohneinheiten in Appartmenthotels), Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Alle Kantone haben aber die vom Bund festgelegten Kontingente zu beachten. In der Schweiz dürfen jährlich nur 1.500 Ferienwohnungen an Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz veräußert werden. Die Anzahl variiert kantonal sehr stark. Der Kanton Wallis hat momentan das höchste Kontingent mit 330 Wohneinheiten, diverse kleinere Kantone wie z. B. Appenzell Ausserrhoden, Uri, Nidwalden, Glarus, Obwalden, Jura oder Schaffhausen bekommen nur 20 Einheiten. Ein Käufer muss beim Erwerb einer Ferienwohnung ohne Wohnsitznahme Aufnahme in diesem Kontingent finden oder auf eine Aufnahme warten. Weiter haben auch die Gemeinden Kontingente für den prozentualen Ausländeranteil in einem Mehrfamilienhaus geschaffen. Diese schränken die Kaufmöglichkeiten für Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz je nach Gemeinde weiter ein.
Fazit
Ein Immobilienerwerb durch Ausländer in der Schweiz bringt einige juristische Hürden mit sich. Gern steht bdp Schweiz für weitere Auskünfte und Abklärungen zur Verfügung.
