Zahlung eines Erben zur Ablösung eines Wohnrechts führt zu (nachträglichen) Anschaffungskosten des Grundstücks und nicht zu sofort abziehbaren Werbungskosten.

Erbt ein Steuerpflichtiger eine mit einem Wohnrecht belastete Immobilie und beabsichtigt er, nach entgeltlicher Ablösung des Wohnrechts, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, stellt sich die Frage nach der steuerlichen Qualifizierung dieser Zahlung. Das Finanzgericht Niedersachsen hat nun entschieden, dass sie zu (nachträglichen) Anschaffungskosten des Grundstücks und nicht zu sofort abziehbaren Werbungskosten führt.

Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung des BFH. Danach sind Zahlungen zur Ablösung eines einem Dritten zustehenden dinglichen Rechts an einem Grundstück nachträgliche Anschaffungskosten i. S. d. § 255 Abs. 1 HGB, wenn

  • durch das dingliche Recht die Befugnisse des Eigentümers i. S. v. § 903 BGB beschränkt gewesen sind,
  • der Eigentümer durch die Ablösezahlung die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse beseitigt und
  • er sich somit die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück verschafft.

Andererseits besteht nach Auffassung des BFH ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Eigentümer dem Wohnungsberechtigten ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser sein Wohnungsrecht nicht (mehr) ausübt und er es damit erreicht, Mieteinkünfte erzielen zu können. Solche Zahlungen sind daher sofort abziehbare Werbungskosten. 

Der BFH hat im Besprechungsfall die Revision im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren nachträglich zugelassen. In vergleichbaren Fallkonstellationen sind daher Einspruch bzw. Klage geboten.

Fundstelle: Finanzgericht Niedersachsen 02.07.2020, 2 K 228/19, Rev. BFH IX R 9/21