Andreas Jantsch (DAL) über Nutzen, Ausgestaltung und Kosten von Leasingstrukturen mit Betriebs-Immobilien
____Welche Immobilien eignen sich für Sale-and-Lease-Back und ab welchem Volumen ist dies sinnvoll?
Grundsätzlich sind alle Arten gewerblich genutzter Immobilien geeignet für Immobilienleasing-Strukturen. Diese funktionieren besonders gut mit klassischen Produktions- und Verwaltungsimmobilien für mittelständische Unternehmen, Logistikobjekten, Sozialimmobilien wie beispielsweise Altenpflegeheime, normalen Bürokomplexen, aber auch spezielleren Immobilientypen wie Parkhäusern und Siloanlagen. Sinnvoll ist eine Transaktionsgröße ab ca. 2 Mio. Euro. Das ist aber auch abhängig von der jeweiligen Unternehmenssituation und den konkreten individuellen Bedürfnissen des Unternehmers. Transaktionen mit Wohn- und Freizeitimmobilien sind dagegen weniger gebräuchlich.
____Welche Kosten fallen im Zuge der Strukturierung und dann während der Vertragslaufzeit an?
Das kommt sehr auf den jeweiligen Einzelfall an. Hierfür eine pauschale Gesamtaussage zu treffen, wäre schlicht unseriös. Man kann allerdings festhalten, dass eine Leasingfinanzierung bei alleiniger Betrachtung der Kapitalkosten unter sonst gleichen Bedingungen immer um mindestens das Ertragsinteresse des Leasinggebers teurer ist als eine klassische Darlehensfinanzierung.
Aber genau hier steckt der Teufel im Detail oder vielmehr in der Struktur. Oftmals wird schlicht nicht berücksichtigt, dass bestimmte Laufzeitbänder einer Finanzierung oder auch Restwertgestaltungen im Wege einer klassischen Darlehensfinanzierung gar nicht darstellbar sind. Andererseits entstehen durch verbesserte Ratingkennzahlen deutlich verbesserte Finanzierungseffekte in der Zukunft, die berücksichtigt werden müssen.
Oder denken Sie an die Renditeerwartungen von Eigenkapital, denen sich jeder Unternehmer stellen muss. Mit Sale-and-Lease-Back hat er die Möglichkeit, Eigenkapital zu deutlich geringeren (Fremd-)Kapitalkosten zu generieren. Letztlich kommt es bei den zugrunde zu legenden Strukturkosten aber immer auf die konkrete Ausgestaltung des Modells, des Objekttypus, der Laufzeit, auch der Finanzierungs- und Restwerthöhe sowie der konkreten steuerlichen Ausgestaltung der Objektgesellschaft und schließlich auch der Bonität des Leasingnehmers an. Alles in allem bewegen wir uns aber immer noch deutlich unter den Kostenstrukturen für Mezzanine-Kapital oder anderen strukturierten Finanzierungsprodukten im Langfristbereich.
____Ist das Modell auch für Nachfolgeregelungen attraktiv?
Absolut und mit steigender Tendenz! Gerade in den nicht enden wollenden Diskussionen um die Besteuerung von Betriebsvermögen für den Erbschaftsfall, gerade wenn es sich wie bei Immobilien ja oft um Verwaltungsvermögen handelt, suchen Unternehmer nach echten Alternativen. Hier bietet sich Sale-and-Lease-Back an. Gerade die Platzierung des beim Immobilienleasing typischen und rechtlich sicheren Ankaufsrechtes beim Erben und/oder Unternehmensnachfolger bietet viele Möglichkeiten, eine Erbschaft sinnvoll und strategisch gut vorbereitet zu organisieren. Darüber hinaus kann ein Sale-and-Lease-Back auch eine exzellente Finanzierungsalternative für eine außerfamiliäre (z. B. MBI) Nachfolgeregelung sein.
____Welche Chance haben Unternehmen, die sich in schwerem Fahrwasser befinden?
Kurz gesagt: Deutlich schlechtere als Unternehmen in gutem Fahrwasser. Es ist ein weitverbreiteter Irrtum zu glauben, Immobilienleasing macht nur derjenige, dessen anderweitige Finanzierungsquellen erschöpft sind. Ganz im Gegenteil. Wir verstehen uns als Leasinggeber immer als Teil einer soliden Unternehmensfinanzierung. Unser Interesse ist eine langfristige Partnerschaft während der gesamten Vertragslaufzeit, an dessen Ende der Leasingnehmer bzw. der Ankaufsberechtigte entscheiden soll, was mit seinem Objekt passiert. Wir beurteilen daher die wirtschaftlichen Verhältnisse unserer Vertragspartner im Grunde genauso, wie es die Hausbank auch tut. Immobilienleasing ist definitiv kein Instrument, um beispielsweise nachhaltige Liquiditätsengpässe zu eliminieren oder als letzter Rettungsanker geworfen zu werden.